Antes de comprar un terreno, abrir un negocio o construir en la Ciudad de México conviene saber qué permite la zonificación de ese predio: qué usos están autorizados, cuántos niveles se pueden levantar y cuánta área libre debe quedar. Esta guía explica cómo consultarlo sin costo y cuándo necesitas el certificado oficial, con base en el portal de trámites de la ciudad, el Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano y el Reglamento de Construcciones.
Qué es el uso de suelo
El uso de suelo es lo que los programas de desarrollo urbano permiten hacer en cada predio: vivienda, comercio, oficinas, industria, equipamiento o una mezcla. Viene acompañado de una zonificación que fija, entre otras cosas, el número máximo de niveles, el porcentaje de área libre y la superficie máxima de construcción. Por eso dos terrenos de la misma calle pueden tener reglas distintas.
Cómo consultarlo gratis
El gobierno de la ciudad tiene un sistema de información geográfica, SIG CIUDAD MX (ciudadmx.cdmx.gob.mx:8080/seduvi), donde se puede buscar un predio por cuenta catastral, dirección o ubicación en el mapa. La ficha del predio muestra su zonificación, los niveles y el área libre permitidos, y la liga a la normatividad de uso de suelo que le aplica.
Esta consulta es informativa: sirve para darte una idea antes de invertir, pero no tiene validez como documento oficial. Para un trámite, una compraventa o un proyecto de construcción se necesita el certificado.
El Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo
Es el documento oficial que certifica qué normas de uso de suelo aplican a un predio. Según el Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, indica la zonificación, la superficie de área libre, la superficie de desplante, la superficie máxima de construcción y los usos permitidos. El mismo reglamento aclara que no es un permiso ni una licencia y que no otorga derechos de propiedad ni de posesión.
Lo expide la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, según la ficha oficial del trámite; muchos portales todavía lo vinculan con la SEDUVI. Existe en versión impresa y digital, con la misma validez.
Hay un segundo certificado que conviene distinguir: el Certificado de Acreditación de Uso del Suelo por Derechos Adquiridos. Se usa cuando un inmueble ya tenía un uso legítimo y continuo antes de que el programa vigente lo prohibiera, y reconoce ese uso y la superficie que ocupa.
Cuándo lo vas a necesitar
- Para construir o ampliar. El Reglamento de Construcciones pide el certificado de zonificación (o el de derechos adquiridos) entre los documentos para registrar la manifestación de construcción tipo B o C ante la alcaldía. Si vas a construir, revisa también qué permisos se necesitan para construir en la Ciudad de México.
- Para comprar o vender. Permite confirmar que el inmueble se puede usar para lo que quieres antes de firmar.
- Para abrir un negocio. Confirma si el giro está permitido en ese domicilio.
Requisitos
La ficha oficial del trámite pide:
- Identificación oficial vigente.
- Si actúas en nombre de otra persona o de una empresa: carta poder, poder notarial o acta constitutiva, más la identificación del representante.
- Formato de solicitud (TSEDUVI_CNZD_1) lleno.
- Comprobante de pago de derechos.
- Boleta predial o propuesta de declaración de valor catastral con no más de 12 meses de antigüedad.
En suelo de conservación, ejidal o comunal sin boleta predial se piden documentos que acrediten la posesión, además de ubicación, superficie y croquis. Si la superficie o la ubicación no coinciden con los registros, pueden solicitar documentos adicionales, como la constancia de alineamiento.
Costo, tiempo y vigencia
- Costo. Lo fija el artículo 235, fracción III, del Código Fiscal de la Ciudad de México, con la misma cuota para el certificado impreso y el digital. La cuota se actualiza cada año: la ficha oficial indica $2,025, y el monto que aplica en 2026 es el que aparece en la línea de captura al hacer el pago. El pago cubre el trámite, no garantiza que la respuesta sea favorable.
- Tiempo de respuesta. 3 días hábiles, según la ficha oficial.
- Vigencia. 1 año a partir de su expedición. Si tu proyecto se retrasa, revisa que siga vigente antes de ingresar la manifestación de construcción.
Cómo se tramita
- En línea: desde el portal de certificado digital de la Ciudad de México, enlazado en la ficha oficial del trámite.
- Presencial: en el Área de Atención Ciudadana, con el formato y los documentos; después se recoge la respuesta con el comprobante.
Antes de iniciar un proyecto
El uso de suelo es el primer filtro de cualquier obra: define qué se puede construir y de qué tamaño. Junto con el estudio del terreno y la responsiva de un Director Responsable de Obra, es la base para un proyecto que se pueda registrar sin contratiempos. Si estás planeando una obra, en APORTA te orientamos como constructora en CDMX.
Fuentes
- Gobierno de la Ciudad de México, Portal de Trámites: Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo.
- Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, artículos 4 y 21 (texto consultado en PAOT).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 235, fracción III.
- Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, artículo 53 (versión consolidada del Poder Judicial de la CDMX).
- SIG CIUDAD MX, sistema de información geográfica de la Ciudad de México.
Este artículo es informativo. Los requisitos y cuotas pueden cambiar; confírmalos en el portal oficial antes de iniciar el trámite.
